Mannheim, 12. März 2019. (red/pro) Aktualisiert. Oberbürgermeister Dr. Peter Kurz hat vor der heutigen Gemeinderatssitzung knapp 26 Minuten Stellung bezogen zu einem angeblichen “Skandal” um die Weiterveräußerung von Konversionsflächen im Gebiet “Turley”. Dabei positionierte er sich eindeutig und unmissverständlich gegen die Berichterstattung des Mannheimer Morgens und die daraus resultierenden negativen Folgen. Weiter gab er stellenweise einen Grundkurs Staatskunde, um deutlich zu machen, wer welche Funktionen, welche Rechte und welche Pflichten hat. Vorwürfe der “Mauschelei” oder “Gutsherrenpolitik” konnte er nachvollziehbar und belegbar entkräften. Die Aufnahme ist aktuell, wird aber später durchaus historischen Wert haben.
Wir dokumentieren den Redebeitrag ungeschnitten – so kann sich jeder selbst ein erstes Bild machen. Voraussichtlich am Mittwoch liefert Ihnen RNB eine “Übersetzung” und Einordnung des Redebeitrags, der teils erheblich komplexe Zusammenhänge enthält. Einen verraten wir ihn schon: Wenn irgendwelche Medien berichten sollten, Herr Dr. Kurz habe sich “im Gemeinderat” geäußert, dann ist das Fake News.
Herr Dr. Kurz hat sich eindeutig vor dem Eintritt in die Gemeinderatssitzung geäußert – das mag manchem als unwichtiges Detail gelten, es macht einen eklatanten Unterschied, denn damit hat sich der Oberbürgermeister mit einem Meinungsbeitrag geäußert und nicht innerhalb der Verhandlung im Hauptorgan der Gemeinde als dessen Vorsitzender.
Nehmen Sie sich 26 Minuten Zeit, um sich zu informieren. In der aktualisierten Fassung dieses Beitrags erklären wir dann Hintergründe, die Sie sicher auch interessieren.
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Aktualisierung, 14. März 2019, 10:19 Uhr
Unsere Analyse zum Wortlauttext des Oberbürgermeisters Dr. Peter Kurz, wie von der Stadtverwaltung veröffentlicht (kursiv):
Vor Eintritt in die Tagesordnung und damit vor Eintritt in die offizielle Sitzung des Gemeinderats möchte ich eine Einordnung des Verkaufsvorgangs Baufelder IV und V auf Turley vornehmen.
Ich tue dies aufgrund der Eilbedürftigkeit und Bedeutung hier und nicht im Rahmen eines Pressegesprächs, damit Sie als Gemeinderäte unmittelbar diese Informationen und Einschätzungen hören und nicht allein schriftlich vorfinden.
Es ist jedem Sitzungsleiter unbenommen, vor dem Eintritt in die Tagesordnung sich zu aktuellen Dingen zu äußern. Da es keinen Tagesordnungspunkt “Turley” gab, hätte der Oberbürgermeister dies nicht machen müssen.
Diese Stellungnahme gebe ich insbesondere auch als Vorsitzender des Gemeinderats ab. Dies hat mehrere Gründe:
Es gibt bei einem Sachverhalt, der innerhalb einer Woche – und ich zähle jetzt nur die Artikel im Mannheimer Morgen bis letzten Samstag – zu vier Beiträgen auf der Titelseite, mehreren Aufmachern und Sonderseiten im Lokalteil, zwei Kommentaren und einer kommentierenden Analyse geführt hat, nicht nur einen unmittelbaren Bedarf nach Erläuterung. Diese Darstellung wirft Fragen über die Steuerungsfähigkeit und Kompetenz der Gremien auf, die im Interesse der Gremien, nämlich gemeinderätlich besetzter Aufsichtsrat und Gemeinderat selbst, schnell und unmittelbar beantwortet werden sollten.
Diese Formulierung ist interessant, weil der OB nun doch nicht nur als OB, sondern eben auch als Vorsitzender des Gemeinderats sich äußert – und zwar als Verteidiger des Hauptorgans der Gemeinde und anderen durch Stadträte gebildeten Gremien. “Steuerungsfähigkeit und Kompetenz werfen Fragen auf” – übersetzt, der OB hält diese für gefährdet und unter Druck. Als Grund nennt er eine beispiellose Kampagne insbesondere des Mannheimer Morgens. Er nutzt das Wort Kampagne nicht, aber der Hinweis auf die Vielzahl der Artikel bedeutet nichts anderes.
Zudem haben wir zwei Anträge auf Einsetzung eines Akteneinsichtsausschusses auf dem Tisch, die nicht heute entschieden, sondern im Ältestenrat vorberaten werden. Es ist relevant, dies zu begründen und nicht nur auf die Praxis zu verweisen, dass wir immer Anträge zunächst vorberaten.
Dass die Anträge nicht unmittelbar entschieden werden, ist gängige Praxis und auch in der Gemeindeordnung so festgelegt. Meist werden sie in der übernächsten Sitzung auf die Tagesordnung gebracht. Eine Vorberatung, insbesondere bei schwierigen Sachverhalten, ist ständige Übung, darauf verweist der OB.
Und nicht zuletzt ist auch die Zusammenarbeit der Stadträte im Aufsichtsrat der MWSP, das Verhältnis zwischen dem Gemeinderat und den Aufsichtsrat sowie zwischen Verwaltung und Gemeinderat berührt.
“Die Zusammenarbeit ist berührt”, ist sehr freundlich ausgedrückt. Der OB hätte auch “gestört” verwenden können, denn offenbar wurden aus nicht-öffentlicher Sitzung Informationen nach außen getragen, die zu einer in wesentlichen Teilen aufgeregten, aber faktisch falschen Berichterstattung führten und der sich daraus ergebenden Frage, wer die Quelle für diese Berichte war.
Die Erläuterungen erfolgen zunächst mündlich, denn sie bedürfen einer anderen Qualität von Aufmerksamkeit als unsere bisherigen schriftlichen Stellungnahmen erreicht haben. Und ich verbinde damit die Hoffnung, dass diese Erläuterungen substantiell aufgegriffen und präzise wiedergegeben werden und nicht lediglich Futter und Anlass sind, die einmal festgelegte Meinung erneut zu wiederholen.
Damit zieht der OB die Aufmerksamkeit voll auf sich: “Zuhören!”. Hier begründet er auch seine Stellungnahme vor dem Eintritt in die Tagesordnung: Bisherige schriftliche Stellungnahmen haben nicht die notwendige Aufmerksamkeit erreicht. Und erstmals greift er an – wen, lässt er offen, er meint aber sicherlich Mitglieder des Gemeinderats und insbesondere den Mannheimer Morgen – “substanziell” ist das Gegenteil von “oberflächlich” und “präzise” das Gegenteil von “gerüchteweise”. Der OB fordert volle Konzentration.
Ich werde – jeweils aus Sicht des Informations- und Kenntnisstands zum heutigen Tag – zu fünf Punkten Ausführungen machen:
1. Zur Information in den Gremien über den Weiterverkauf der Baufelder IV und V
2. Zur Vertragsgestaltung der MWSP mit der Tom Bock Group
3. Zu den Folgen des Verkaufs für das Projekt Turley
4. Zur Frage eines Akteneinsichtsausschusses
5. Zu Konsequenzen
Der OB legt eine klare Struktur auf – mit Hinweis auf den aktuellen Kenntnisstand.
Beginnen wir mit der Information in den Gremien über den Weiterverkauf der Baufelder IV und V
Hier gibt es bereits veröffentlichte Stellungnahmen, so dass dieser Punkt knapp abgehandelt werden kann. Der Aufsichtsrat der MWSP ist jeweils über den aktuellen Sachstand, soweit er der Geschäftsführung vorlag informiert worden. Die Mitglieder des Aufsichtsrats sind laut Gesellschaftsvertrag berechtigt – und dies ist in den meisten anderen baden-württembergischen Kommunen nicht der Fall – Ihre Fraktionen -unter Wahrung der Vertraulichkeit nach außen – zu informieren. Dies ist übrigens eines der Beispiele, in denen Mannheim maßstabsbildend in Sachen Information ist.
Eine anonyme, objektiv und widerlegbar falsche Aussage hat zu der Frage geführt – Zitat – “Wieviel Alleingang, Mauschelei und Geheimniskrämerei” sich einer der beiden Geschäftsführer und der Aufsichtsratsvorsitzende geleistet hätten.
Meine Antwort ist glasklar: Nullkommanull.
Diesen Elfmeter verwandelt der OB mit kurzem Anlauf und trockenem Schuss. Die erhobenen Vorwürfe kontert er mit “maßstabsbildender” Transparenz. Das Urteil ist vernichtend: Eine “Nachricht” als “nullkommanull” zu bewerten, bedeutet: Setzen, sechs.
Wir haben am 10. Dezember 2018 eine offene Diskussion über 32 Minuten im Aufsichtsrat geführt, für eine “Informationsoffensive” bestand aus damaliger Sicht kein Anlass. Für Verschweigen genauso wenig. Entsprechend findet sich über den Verkauf der Grundstücke am Ende der Diskussion die Aufforderung, möglichst bald die Bewohner auf Turley über den Weiterverkauf der Baufelder zu informieren. Gerade diese Anregung des Aufsichtsrats fehlt im Übrigen bei der Wiedergabe der Pressemeldung der MWSP in der heutigen Berichterstattung.
Und der OB legt nach mit Hinweis auf die Selektion von Informationen (siehe oben “präzise”). Gleichzeitig ordnet er ein, dass man weder offensiv informieren musste, noch irgendetwas vorsätzlich verschwiegen wurde – ganz im Gegenteil. Es gab eine Aufforderung zur Information.
Sie können mir glauben, in solchen Situationen hat man gute Lust, Protokolle oder weitere Details zu veröffentlichen. Dies ist aus verschiedenen Gründen nicht möglich: vor allem werden die Angelegenheiten und Verhältnisse Dritter dort diskutiert, dazu auch mögliche Rechtspositionen der MWSP und weitere Schritte. Eine solche Veröffentlichung wäre also eine Verletzung der Interessen der MWSP und ihres Gesellschafters Stadt Mannheim, auch wenn sie den Interessen von Aufsichtsräten oder mir nutzen würde. Das ist keine besondere Situation, sondern Alltag: Unsere Pflicht zur Wahrung der Interessen der Stadt hat absoluten Vorrang gegenüber unseren Interessen, öffentlich möglichst gut dazustehen. Wer das nicht aushält, darf solche Funktionen nicht übernehmen. Ich glaube übrigens auch nicht, dass es sinnvoll ist, öffentlich Fragen zu stellen, die man aus eigener Kenntnis beantworten können müsste.
Hier watscht der OB alle Aufsichtsräte ab, die sich zuvor geäußert hatten – denn die wussten allesamt “aus eigener Kenntnis” Bescheid. Weiter zeigt er sich menschlich – auch er will wie andere öffentlich gut dastehen. Hierbei verweist er aber auf die Pflicht, die Interessen der Stadt vorrangig zu setzen und vor allem verantwortlich zu handeln, denn es sind durchaus rechtliche Auseinandersetzungen denkbar, die durch unbedachte Äußerungen die Interessen der Stadt als Gesellschaft der MWSP schädigen könnten. Dem “Skandal” entzieht er elegant den Nährboden – “das ist Alltag”.
Lassen Sie mich aber auch eines hinzufügen: Wer denjenigen, die sich in solchen Situationen gemäß Ihres Auftrags verhalten, unterschwellig Verschweigen und Vertuschen unterstellt, untergräbt substantiell und strukturell das Vertrauen in die Institutionen.
Dieser Satz ist ein Schlüsselsatz und ein Frontalangriff: Gemeint sind der Mannheimer Morgen und alle, die sich an den Gerüchten beteiligt haben und ohne Kenntnis irgendwas forderten. Denen wirft der OB vor, antidemokratisch und demokratiefeindlich zu agieren. Hiermit wird nicht nur Politikverdrossenheit geschürt, sondern “substanziell und strukturell”, also bewusst und gezielt, auf die Zersetzung der Institutionen hingearbeitet.
Kommen wir zur Einschätzung der Vertragsgestaltung der MWSP mit der Tom Bock Group.
Hier steht die Frage im Raum, ob Standards für die Absicherung wirtschaftlicher Interessen der MWSP außer Acht gelassen worden. In der Stadt ist zudem der Eindruck entstanden, dass „Werte der Stadt Mannheim“ unter Wert verkauft worden sind.
Eine faire Bewertung des Gesamtvorgangs muss selbstverständlich die Situation 2012 zugrunde legen. 2012 erwarb die MWSP, die zur Bewältigung der Jahrhundertaufgabe der Konversion, in dieser Form gerade erst gebildet worden war, von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben das knapp 13 ha große Areal Turley. Eine Entwicklung durch einen Verkauf der BImA an einen Privaten war zuvor gescheitert. Die Sorge in der Kommunalpolitik bestand, dass die Projektentwicklung durch eine stadteigene Gesellschaft negative wirtschaftliche Ergebnisse mit sich bringen würde. Aufgabe und Ziel der MWSP war und ist es, die Entwicklung neuer Stadtteile inklusive der Erschließung, Gestaltung öffentlicher Flächen und Teilen von sozialer Infrastruktur ohne Verluste zu realisieren.
Die Geschäftsführung hat damals zur Minderung dieser Risiken bereits vor dem Erwerb von Turley Verhandlungen mit möglichen Investoren und Projektentwicklern geführt, um die Risiken zu minimieren. Der Businessplan für Turley, der unter der Mitarbeit des Immobilienberatungsunternehmens Drees und Sommer erstellt wurde und der sich bis heute als belastbar erweist, ging von Verkaufserlösen aus, die möglichst zum Teil schon beim Erwerb gesichert sein sollten. Unter Begleitung dieser externen Beratung fand auch die Auswahl des sogenannten Ankerinvestors statt. Es war die Tom Bock Gruppe, die hier zum Zuge kam. Dies hatte folgende Hintergründe: Tom Bock trat als dauerhaft in den Objekten engagierter Investor auf. Er hatte dies mit einer ausgezeichneten Entwicklung in einem vergleichbaren Projekt in Frankfurt nachgewiesen. Er überzeugte konzeptionell und ging auf die Anforderungen der Stadt bzw. MWSP mit Blick auf das Gesamtbild eines gemischten, auch soziale und inklusive wie kulturelle Projekte umfassenden Quartiers ein.
Die Sicherung einer wichtigen Unternehmensansiedlung übernahm er durch rasche Umsetzung eines ersten, auf die Bedürfnisse des Unternehmens zugeschnittenen Bauabschnitts.
In der Folge des Kaufvertrags 2012 übernahm die Tom Bock Gruppe 11 Bestandsgebäude und das Baufeld IV, auf dem Wohnungsbau realisiert werden sollte. Letzteres ist nicht – wie mehrfach unzutreffend berichtet wurde – 2015 verkauft worden.
Der Aufsichtsrat der MWSP stimmte am selben Tag dem Erwerb der Fläche von der BIMA und dem Weiterverkauf an die Tom Bock Gruppe zu.
Hier wurde nicht Vermögen der Stadt Mannheim verkauft, sondern Vermögen erworben und zur Minimierung der Risiken im selben Moment zum Teil weiterverkauft. Dies erfolgte auf Basis des erstellten Businessplans. Der Verkaufspreis refinanzierte mehr als die Hälfte alle für die Entwicklung Turleys prognostizierter Kosten und deutlich mehr als den an die BIMA bezahlten Kaufpreis.
Aus damaliger Sicht war dies zweifelsfrei ein hervorragendes Ergebnis. Ich sehe auch aus heutiger Sicht keinen Anlass zu einer Relativierung dieser Bewertung.
Der damals mit der BImA ausgehandelte Kaufpreis basierte auf den Bodenrichtwerten auf Basis der angenommenen Ausnutzung des Geländes und den Kostenkalkulationen für Freimachung und Entwicklung des Geländes.
Eine Aufpreisklausel der BImA besteht nicht in Punkto Marktentwicklung, sondern bezüglich der Art der Nutzung des Geländes. Das ist logisch. Hier ist nämlich die Stadt Mannheim -im Gegensatz zu jedem anderen Erwerber- in der Lage, durch Bebauungspläne die mögliche Nutzung einseitig zu bestimmen. Für die Kaufpreiskalkulation wurden unsere Planungsabsichten zugrunde gelegt.
Für eine höherwertige Nutzung sind dann festgelegte Nachzahlungen auf dem damaligen Preisniveau zu leisten. Eine Nachzahlungsverpflichtung durch den Weiterverkauf von Tom Bock ist also nicht entstanden.
Hier schlüsselt der OB den historischen Ablauf und die Entscheidungsgründe auf. Weiter räumt er mit dem Gerücht auf, die Stadt hätte eigenes Gelände unter Wert verkauft. Zwar hatte die Stadt das Gelände gekauft, aber nur, um es sofort weiterzuverkaufen – das war Teil des Plans, der entsprechende Zustimmung durch den Aufsichtsrat fand, also die Vertreter des Gemeinderats.
2013 bot Tom Bock an, auch das Baufeld V zu entwickeln. Ein städtebaulicher Wettbewerb wurde vor Erwerb 2015 durchgeführt. Die Vertragsgestaltungen entsprechen denen des Jahres 2012.
Kritisch wird heute – auch aus dem Gemeinderat – das Fehlen einer an nachfolgende Verkaufserlöse anknüpfende Aufpreisklausel diskutiert. Es entsteht dabei der Eindruck, dies resultiere aus einer abweichenden, unreflektierten Praxis der MWSP und dem Mangel, dass dem Gemeinderat nicht in Gänze die Vertragsgenehmigung oblegen hätte. Solche, nun als selbstverständlich dargestellten Aufpreisklauseln existieren auch nicht bei den Verträgen der Stadt Mannheim mit Projektentwicklern und Investoren, zB im Glücksteinquartier, die dem Gemeinderat bekannt sind und er beschlossen hat.
Warum sind sie eben nicht selbstverständlich? Weil das Geschäftsmodell der Immobilienentwickler darin besteht, aus einem Grundstück ein Projekt zu machen – Planungen vorzunehmen, Marketing zu betreiben, Baugenehmigungen einzuholen, ein Projekt zu bauen. Irgendwo auf dieser Strecke wird verkauft – mit heute zum Teil irritierend hohen Margen.
Weiter geht es in der Einordnung – und hier lässt der OB durchblicken, dass auch er die Preisentwicklung kritisch sieht: “irritierend hohe Margen”. Das aber das prinzipielle Geschäft in Ordnung geht, daran lässt er keinen Zweifel. Die MWSP nimmt er klar in Schutz.
Die Zielstellung der Stadt Mannheim ist es, die Realisierung dieser Projekte zu sichern, den Verkehrswert der Grundstücke als Einnahme zu realisieren. Es ist nicht Aufgabe und Ziel der Öffentlichen Hand an Immobilienentwicklungen ökonomisch teilzunehmen, was zudem unter Umständen zusätzlich preistreibend wäre.
Eine Aufpreisklausel, die die Wertschöpfung aus Projektentwicklung umfasst, ist bislang alles andere als üblich. Die klassische Aufpreisklausel die den Weiterverkauf eines Grundstücks sanktioniert, ist ein Instrument, um offensichtliche inhaltliche Zweckverfehlung des Grundstücksverkaufs zu vermeiden, also: einer Familie soll die Chance gegeben werden, ein Haus zu bauen, ein Unternehmen soll Arbeitsplätze schaffen, etc. Die Zielrichtung der Käufer ist hier gerade nicht Teilnahme am Immobilienmarkt, sie erhalten die Grundstücke zur Nutzung. Die Kommune will diese Nutzung sichern; die Aufpreisklausel hat in diesen Fällen nicht den Zweck an Wertsteigerungen teilzunehmen.
Die bekannten Aufpreisklauseln erfassen auch nicht sogenannte Share Deals, also Verkäufe, bei denen nicht das Grundstück, sondern die Grundstücksgesellschaft oder Teile daran verkauft werden.
Mit dieser Passage entzieht der OB denen den Grund, die meinen, irgendwas über Vertragsgestaltungen besser zu wissen – eben mit Hinweis, dass es nicht Aufgabe der öffentlichen Hand ist, den Immobilienmarkt zusätzlich zu befeuern.
Halten wir also fest: Ein Weiterverkauf im Rahmen von Projektentwicklung ist üblich und bislang öffentlich und politisch in anderen Fällen nicht hinterfragt worden. Darüber darf und wird zukünftig jedoch aufgrund von generellen Entwicklungen der jüngeren Zeit zu reden sein. Was bei Baufeld IV und V auf Turley die Diskussion zurecht und nachvollziehbar auslöst, ist der Verkauf als unbebautes Grundstück, insbesondere in Kombination mit der nunmehr nicht bestrittenen Höhe des Preises sowie die Tatsache, dass Tom Bock hier entgegen aller bisherigen Aussagen und Praxis nicht mehr selbst als federführender Investor auftritt.
Hier zeigt sich der OB gesprächsbereit und damit souverän – neue Entwicklungen erfordern neue Debatten. Hier verweist er zudem darauf, dass sich einer der Partner, Tom Bock, nicht an Absprachen gehalten hat. Das ist ärgerlich, kommt aber im Leben immer vor.
Jenseits der Tatsache, dass diese Dimension von Gewinn und die Art der Abwicklung Enttäuschung und Empörung auslöst, und ich diese Gefühle teile, müssen wir doch nüchtern den wirtschaftlichen Sachverhalt klären.
Für die Bewertung des Vorgangs ist entscheidend, ob wir hier von einem bloßem Grundstückshandel oder einer Projektentwicklung ausgehen müssen. Ich hoffe, es ist klar geworden, warum diese Unterscheidung relevant ist.
Handelt es sich hier um eine Projektentwicklung? Die Antwort lautet ja.
Für Baufeld V liegen auf Basis eines städtebaulichen Wettbewerbs konkrete Planungen und teilweise schon Baugenehmigungen vor, für Baufeld IV gibt es in Teilen ebenso Baugenehmigungen. Dies bedeutet Planungsleistungen bis zu Leistungsphase IV der HOAI sind erbracht worden, bauvorbereitende Tätigkeiten bis zur Aushebung einer Baugrube haben stattgefunden. Die Entwicklung der Marke Turley ist ebenso eine Leistung, die nicht allein der MWSP zuzurechnen ist.
Auch hier geht der OB auf Kritiker zu: Auch er empört sich, fordert aber seine Haltung ein – “nüchtern bleiben”, also kühlen Kopf bewahren. Und er rundet seine zuvor getätigten Aussagen ab: Es gab keinen Grundstückdeal, sondern eine Projektentwicklung, damit sind auch höhere Preise gerechtfertigt. Er macht allerdings einen Fehler, indem er von “Gewinn” spricht. Sollten die 36 Millionen Euro geflossen worden sein, sind hier die 6 Millionen Euro des früheren Ankaufs abzuziehen, plus allgemeine Wertsteigerung, plus erbrachte Planungsleistungen und Bauarbeiten. Es handelt sich also zunächst um einen Umsatz – was am Ende an “Gewinn” herauskommt, weiß man nicht, denn die Verträge der neuen Investoren mit Tom Bock sind öffentlich nicht bekannt. Möglicherweise muss vom Veräußerungspreis ein Teil durch den Verkäufer reinvestiert werden – dann hätten die Investoren nicht nur das aktuell entwickelte Projekt gekauft, sondern einen späteren Umsetzungsgrad.
Ich zitiere den MM vom 15. Juli 2017 knapp 5 Jahre bzw. 2 Jahre nach dem Verkauf der Baufelder IV und V an Tom Bock und über ein Jahr vor dem nun durch ihn betriebenen Weiterverkauf:
(Zitat) „Bewohner schwärmen vom Standort, Gewerbetreibende schätzen ihre neue, international anmutende Adresse. Und auch der Bauherr, Tom Bock, läuft stolz über das Gelände. 80% seines Umbauprogramms im historischen Bereich der ehemaligen Turley-Kaserne sind fertiggestellt…….“
Und weiter, nach hymnischen Beschreibungen der Entwicklungen im Altbestand, heißt es, dass nebenan weitergebaut wird:
(Zitat) “Zum Beispiel auf dem Baufeld 4, wo demnächst die Bagger für das Amtsheim Ensemble und New Sullivan anrollen. Das SoHo-Village, überwiegend Wohnungsbau, werde der Qualität des Altbestands in nichts nachstehen, verspricht der Investor. Auch das Baufeld 5 – das Tribeca-Quartier mit Gewerbe und dem Hudson-Turm direkt an der Ebert-Straße, nimmt Form an….”
Am 22.August 2017 heißt es sogar in einem Kommentar des Mannheimer Morgens: “Vor allem dank des außergewöhnlichen Engagements des Frankfurter Investors Tom Bock darf man wohl von einem Vorzeigeprojekt reden.”
Hier dreht der OB den Spieß um und hält dem MM den Spiegel vor, indem er frühere Berichterstattungen, die sehr positiv waren und die der MM zu 100 Prozent in der aktuellen Berichterstattung “vergessen” hatte.
Dies alles – konkrete Bauplanung, Genehmigungen, Vorbereitung Baugrund und Marketing/Image – ist natürlich wertsteigernd und Teil von Projektentwicklung, die von den Erwerbern mit vergütet wird.
Dennoch liegt der genannte Preis für die 22.000qm (nicht wie immer wieder berichtet 13.000qm) nach unserer Einschätzung deutlich über dem Wert des aktuellen Projektstands.
Das ist eine “Einschätzung”, siehe oben. Ob diese “Substanz” hat, ist fraglich. Wie gesagt, vielleicht wurde ja nicht der aktuelle Projektstand, sondern ein anderer verkauft.
Er scheint die zukünftige Wertschöpfung durch die zukünftige Realisierung der Bebauung und Vermietung jetzt schon einzubeziehen. Das ist möglicherweise eine grundsätzliche Entwicklung, mit der wir uns auseinandersetzen müssen; sie wird Bodenpreise weit über eine jetzt schon dynamische Marktentwicklung hinaus treiben.
Ob dies so eintrifft, wird man abwarten müssen. Es können andere Kalkulationen zugrunde liegen oder der Investor kann sich auch “verzocken”. Der Immobilienmarkt gilt insgesamt als überhitzt.
Halten wir also fest: 2012 hat die MWSP mit einem direkten Weiterverkauf ihre eigenen Risiken und die der Stadt minimiert. Der Weiterverkauf erfolgte mindestens zum vollen Verkehrswert, das galt auch 2015 für das Baufeld V. Es handelte sich um einen üblichen Weiterverkauf an einen Projektentwickler, der 2012 über entsprechende Referenzen verfügte und 2015 sich als Entwicklungspartner bewährt hatte. Die Sicherung in den Verträgen erfolgte wie üblich über Rücktrittrechte, um für die Realisierung der Projekte zu sorgen.
Hiermit sammelt der OB alle Aufregungen ein – es gibt keinen Skandal, sondern nur “übliches” Handeln.
Kommen wir zu den Folgen des Verkaufs für das Projekt Turley:
Auf Turley haben wir leider seit über einem Jahr einen Stillstand festzustellen, der auch durch Gespräche mit dem Investor Tom Bock in seinen Ursachen nicht aufgeklärt werden konnte. Er selbst führte im Wesentlichen – auch für mangelnden Projektfortschritt im Altbestand – die lange fehlenden Baugenehmigungen für seine Planungen im Baufeld IV an, die jedoch insgesamt aus Sicht der Verwaltung von ihm zu verantworten waren.
Der Weiterverkauf erschien hier als eine Reaktion, die auch für die Realisierung seiner verbleibenden Projekte hilfreich sein könnte. Zum gegenwärtigen Stand können wir leider noch keine Beschleunigung der Entwicklung vermelden. Die fehlenden Fertigstellungen eröffnen aber rechtliche Handlungsmöglichkeiten, die die MWSP auch nutzt. Geprüft werden auch Ansprüche im Zusammenhang mit dem Weiterverkauf. Es ist beim gegenwärtigen Stand nicht auszuschließen, dass es zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommt. Die Hoffnung liegt jedoch auf einer schlicht vertragsgemäßen Umsetzung der Projekte. Jede weitere öffentliche Spekulation oder die Teilnahme an öffentlichen Spekulationen verbietet sich für die MWSP und die Stadt Mannheim.
Für die Baufelder IV und V bedeutet der Verkauf Änderungen, die unter dem Strich aus heutiger Sicht positiv zu bewerten sind:
1. Die neuen Investoren haben – gerade vor dem Hintergrund des bezahlten Kaufpreises – nachvollziehbar und glaubwürdig überarbeitete Bauantragstellungen und einen raschen Baubeginn angekündigt.
2. Die Investoren haben die Planungen für das Baufeld IV auch städtebaulich überarbeitet. Diese Überarbeitung im Sinne einer besseren Durchwegung und eines Verzichts einer Teilunterbauung des öffentlichen Parks hinter Baufeld IV wird seitens der Stadtverwaltung grundsätzlich begrüßt.
3. Anstelle der von der Tom Bock Gruppe vorgesehenen großräumigen Eigentumswohnungen werden nunmehr (im Schnitt kleinere) Mietwohnungen geplant. Dies entspricht den gegenwärtigen Bedarfen auf dem Wohnungsmarkt eher.
4. Über eine Errichtung von zusätzlichen Wohnungen und ein Angebot von preisgebundenen Wohnungen wird mit den Investoren verhandelt.
Die Investoren sind als Bestandshalter von großen Projekten in Karlsruhe und Hamburg bereits aufgetreten. Sie haben gegenüber MWSP und Stadt ihr Vorgehen und ihre Motive nachvollziehbar erläutert. Sie haben angekündigt, sich selbst gegenüber der Öffentlichkeit zu erklären.
Zusammengefasst ergibt sich durch den Weiterverkauf die Perspektive eines gewünschten Projektfortschritts.
Hier verkehrt er die Sicht auf einen angeblichen Skandal in eine optimistische Sicht – ein unbefriedigender Stillstand wurde beendet und das Ziel der zügigen Entwicklung hat wieder Nahrung auf Erfolg. Es geht nicht nur darum, neuen Wohnraum zu schaffen – hierdurch wird ein wesentlicher wirtschaftlicher Prozess ausgelöst. Es kommen neue Bürger nach Mannheim, andere siedeln um und machen früheren Wohnraum frei. Jeder weitere Bürger bringt der Stadt über dessen wirtschaftliches Handeln und vor allem über Steuerumlagen Geld in die Kassen. Die Attraktivität der Stadt wird gesteigert, wovon alle profitieren. Deshalb ist es am Ende egal, wer Projekte umsetzt, wichtig ist, dass sie umgesetzt werden.
Kommen wir zu der Frage eines Akteneinsichtsausschusses.
Es sind Fragen naheliegend und auch von Bürgerfraktion und Freien Wählern gestellt worden, die zu beantworten sind oder zum Teil schon beantwortet wurden.
Ein Akteneinsichtsausschuss wird diese Fragen nicht beantworten können, weil es im Wesentlichen um Fragen geht, die die MWSP und ihre Gremien und nicht die Stadt Mannheim und die Kompetenz des Gemeinderats betreffen. Über die Frage, wie wir die Beantwortung vernünftig, rechtssicher und zur Zufriedenheit aller organisieren, wollen wir im Ältestenrat sprechen. Mit den Antragstellern ist aber auch besprochen, dass es Ziel sein wird, schon bis dahin die Sachverhalte möglichst umfassend aufbereitet zu haben.
Sehr souverän – der OB stellt “naheliegende Fragen” nicht in Abrede, weist aber darauf hin, dass diese teils schon beantwortet sind (durch frühere und die aktuelle Stellungnahme) und er ordnet sogleich ein, was ein Akteneinsichtsausschuss wert wäre – nämlich nichts. Es würde keine Erkenntnisse geben. Hier macht er ein Angebot – im Ältestenrat soll “vernünftig” gesprochen werden. Auch hier eine Hinwendung – man wolle Sachverhalte möglichst umfassend aufbereiten.
Kommen wir zu den Konsequenzen aus heutiger Sicht.
Ganz oben auf der Agenda steht natürlich die Frage, können wir unsere Interessen als Stadt bei den nun festgestellten Entwicklungen noch besser absichern? Hier gab es bereits Reaktionen mit Blick auf die Erfahrungen und Marktentwicklungen insbesondere der letzten knapp zwei Jahre. Nach wie vor zielt unsere Absicherung aber vor allen Dingen in Richtung Realisierung der Projekte. Rücktrittsrechte bei Verkäufen greifen nur, wenn Nachfolger nicht die Verpflichtungen zum Bau übernehmen. Das ist auch auf dem Markt durchsetzbar. Aufpreisklauseln bei Weiterverkauf vor Bau sind bei der MWSP seit Mitte 2017 eingeführt worden. Auch sie erfassen nicht alle denkbaren Gestaltungsfälle. Im Fall Aurelis konnte erstmals eine sogenannte “Change of Control”-Klausel vereinbart werden, die sowohl die Weitergabe vertraglicher Pflichten als auch eine Zustimmungspflicht der Stadt Mannheim auch dann vorsieht, wenn nicht das Grundstück selbst, sondern im Zuge sogenannter “Share-Deals” lediglich Anteile an der jeweiligen Projektgesellschaft veräußert werden. Ob solche Regelungen generell übertragbar und durchsetzbar ist, muss diskutiert werden. Ich darf daran erinnern, dass hier im Gemeinderat auch die Frage der Signalsetzungen der Stadt gegenüber Investoren kritisch angesprochen wurde.
Auch können wir auf Immobilieninvestoren und Projektentwickler und den Verkauf von Grundstücken nicht verzichten. Auf FRANKLIN geht es um Investitionen von wohl mehr als 1 Mrd.€, allein der Businessplan der MWSP liegt bei über 200 Mio.€, der nach bisheriger Auftragslage durch Verkauf von Grundstücken und nicht durch Schulden zu refinanzieren ist.
Dieser Teils ist einerseits verklausuliert und andererseits zu vage. Offenbar hat die MWSP Veränderungen vorgenommen und es gibt seit 2017 doch Aufpreisklauseln – das wird interessant werden, welche Gründe das hat. Sicherlich konkrete. Ansonsten herrscht Vertragsfreiheit und natürlich kann man alles Mögliche vereinbaren. Das dies geht, zeigt der Hinweis auf den Vertrag mit Aurelis. Der OB gibt den Hinweis auf “Signalsetzungen an Investoren”, aber das ist eine Binse. Die Stadt hat Interessen, Investoren haben Interessen, das kann man in Einklag bringen, ohne das der eine den anderen über den Tisch zieht. Und dass sich Investoren für Mannheim sehr interessieren, ist hinreichend belegt. Die Stadt hat enorm an Qualität gewonnen und wird diese weiter steigern mit dem Gründzug Nordost und den anderen Konversionsflächen. Wie hoch die Summen sind, erinnert der OB.
Wir sollten hier für die Stadt Mannheim gemeinsam die bisherige Strategie diskutieren und ggf. eine realistische und nicht andere Schäden auslösende angepasste Strategie festlegen.
Beides – der konkrete Vorgang wie der zukünftige Umgang mit Immobilienentwicklung – wird der Gemeinderat in den nächsten Wochen diskutieren.
Bei alldem dürfen wir nicht vergessen, dass wir von einem kleinen Teil des Marktgeschehens sprechen, nämlich von städtischen Grundstücken. Die Preisdynamik allgemein und die Tatsache, dass in Grundstückspreise nun zum Teil die Gewinnerwartungen großer Bauprojekte direkt einbezogen werden, sind bedenklich. Ich habe deshalb mehrfach in den letzten Wochen – wie auch mittlerweile der Deutsche Städtetag – ein generelles Vorkaufsrecht von Kommunen gefordert. Ein Vorkaufsrecht, das preisgebunden ist, nur so ist es preisdämpfend. Nach § 28 Abs.3 BauGB kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert erkennbar deutlich überschreitet. In diesem Falle kann der Verkäufer vom Vertrag zurückzutreten – der ganze Vertrag scheitert also bei zu hohen Preisen.
Sie sehen: wir sind in mitten einer berechtigten, relevanten politischen Debatte. Sie auf ein angebliches Versagen der Stadt zu richten, ist in keiner Weise angemessen.
Fassen wir zusammen:
1. Es gibt jenseits der Debatte über Marktmechanismen und der Beteiligung von Investoren daran keinen erkennbaren Ansatz für eine Skandalisierung.
2. Die Handlungsweisen 2012 und 2015 waren nicht nur nachvollziehbar, sie haben damals Risiken der Stadt reduziert
3. Der Weiterverkauf selbst hat weder die Stadt Mannheim noch das Projekt Turley geschädigt. Im Gegenteil: es besteht die Chance zu einer schnelleren und passenderen Realisierung der gewünschten Projekte.
4. Es gab nachweisbar keine Versuche der Vertuschung.
Ich danke Ihnen für die konzentrierte Aufmerksamkeit.
Zum Ende zeigt er sich abschließend souverän, indem er darauf verweist, sehr eng am Thema zu sein und durch seine Funktion auch als Städttagspräsident am Ball zu sein. Als versierter Jurist weiß er, dass dies sehr komplexe Vorgänge sind und zeigt sich wie so häufig von seiner fundamental demokratischen Seite – natürlich muss berechtigt politisch debattiert werden, aber eben “nüchtern” und “angemessen”.
Zum Ende ergeht nochmals der Appell auf “Konzentration”. Dies haben im Nachgang einige Stadträte nicht begriffen und über Facebook Posts abgesetzt, die eindeutig belegen, dass es mit der Konzentration hapert.
