Die Investoren drängen uns, dass es schleunigst weitergeht

Mannheim/Rhein-Neckar, 14. Mai 2019. (red/pro) Der Verkauf der Baufelder IV und V auf Turley zu einem gerüchteweise immens hohen Preis hat erhebliche Diskussionen über die Arbeit der städtischen Tochter MWS Projektentwicklung GmbH ausgelöst. Im Interview mit dem RNB erläutern die Geschäftsführer Karl-Heinz Frings und Achim Judt den Sachstand und äußern sich zu vielen Hintergründen, die man wissen sollte, wenn man in Sachen Konversion mitdiskutieren möchte. (Bitte lesen Sie dazu auch unseren Begleittext, der am Abend erscheint und dann hier verlinkt wird.)

Das Interview führte Hardy Prothmann

Herr Frings, Herr Judt, Sie sind beide Geschäftsführer der MWSP. Können Sie kurz erläutern, wie die Rollenverteilung der Zuständigkeiten dabei ist?

Karl-Heinz Frings: Wir erklären es gerne so, dass die operative Verantwortung bei Herrn Judt liegt. Unser Gesprächspartner für Investoren, für Planer, für die breite Öffentlichkeit, das ist in erster Linie Herr Judt. Mein Teil liegt in der Verbindung zur GBG, in den zentralen Aufgaben, Rechnungswesen und andere Aufgaben, die daran hängen. Bei Vorgängen von Bedeutung stimmen wir uns immer gemeinsam ab und tragen die Entscheidungen gemeinsam.

Ok, das heißt, ich gehe davon aus, dass bisher jede Entscheidung von Herr Judt von Ihnen, Herr Frings, mitgetragen worden ist?

Frings: Wenn man zu zweit entscheidet, kommt es vor, dass man auch mal Meinungen hat, die voneinander abweichen.

Wir müssen uns immer einigen

Bei zwei Personen gibt es keine Mehrheit, wer hat dann das Sagen?

Frings: Dann müssen wir uns einigen. Sobald wir soweit sind in unseren Diskussionen, dass wir bestimmte Dinge nach Außen tragen, dann ist das immer eine gemeinsame Haltung. Da hatten wir noch nie den Fall, dass wir in irgendeiner Form irgendetwas hinterher einfangen mussten. Dafür dient genau unsere intensive Abstimmung.

 

 

Haben Sie selbst durch Herrn Bock, den neuen Investor von Fortoon oder eine andere Person jemals eine angebliche Verkaufssumme von 36 Millionen Euro für die Baufilter 4 und 5 persönlich oder schriftlich genannt bekommen?

Achim Judt: Zumindest mir gegenüber ist das weder schriftlich noch mündlich jemals so konkret bestätigt worden.

Frings: Mir auch nicht.

Vollumfängliche Informationen

Sie haben beide am 09. April im Gemeinderat zur Sache Turley-Verkauf vorgetragen und standen für Fragen zur Verfügung. Aber kein einziger Stadtrat hatte eine Frage an Sie. Wie bewerten Sie das?

Frings: Dass wir einen sehr guten Vortrag gehalten haben (lacht). Spaß beiseite: Ich denke, dass wir die Fragen, die den Stadträten davor durch den Kopf gegangen sind, mit dem Vortrag beantwortet haben. Zudem hatten wir uns zuvor in einem Schreiben an die Gemeinderäte gewandt. Die Informationen, die diese zur Bewertung benötigten, lagen damit vor. Insofern: Wir hätten gerne Fragen beantwortet, aber da keine kamen, haben wir wohl voll umfänglich informiert.

Judt: Zudem haben wir zuvor den Ältestenrat informiert. Es sind fast alle Fakten und Fragen beantwortet seit Anfang März, seit der Verkauf publik geworden ist.

Die mit teils sehr zweifelhaften Informationen gespickte Berichterstattung einer Lokalzeitung hat für viel Aufregung gesorgt. Ein nicht unerheblicher Teil des Gemeinderats hat deutliche Zweifel an der Arbeit der MWSP geäußert, obwohl man bislang zufrieden war mit der Leistung. Wie wirkt sich ein solches Misstrauensvotum auf Sie beide persönlich aus?

Es gab viele Fragen, aber kein grundsätzliches Misstrauen.

Frings: Also ich sehe es nicht als Misstrauensvotum. Man hat ja gerade in der Gemeinderatssitzung an den Statements durchaus gemerkt, dass viele Gemeinderäte nochmal reflektiert haben. In der Zusammenarbeit mit den Gemeinderäten merke ich kein Misstrauen, das haften bleibt. Es sind natürlich viele Fragen verbunden mit Turley und Tom Bock und dem Weiteren, klar, aber kein grundsätzliches Misstrauen in der Zusammenarbeit zwischen dem Gremium Aufsichtsrat und den Geschäftsführern.

Judt: Das muss wesentlich betont werden: Unser zuständiges Gremium ist ja der Aufsichtsrat, der aus Mitgliedern der Fraktionen besteht. Da spüren wir überhaupt kein Misstrauen in dem Sinne, dass Zweifel an unserer Arbeit gehegt werden.

Wie ist die Stimmung im Team der MWSP?

Judt: So eine Krise geht nicht spurlos an einem vorüber oder an dem Team vorüber. Das ist klar. Natürlich gab es da viele Fragen. Von daher muss man nicht nur nach Außen, sondern auch nach Innen viel, viel Arbeit leisten an dieser Stelle, insbesondere Aufklärungsarbeit.

Massive Vorwürfe vs. Realitäten

Es wurden zwei wesentliche Vorwürfe laut, die ich nochmal zusammenfasse: Die Öffentlichkeit sei nicht rechtzeitig über den Weiterverkauf informiert worden, sowie die Frage ob man die Gelände nicht zu billig verkauft habe und damit der Stadt ein Schaden entstanden sei? Zwei Fragen: Wie musste die Öffentlichkeit informiert werden? Ist ein Schaden entstanden?

Judt: Die erste Frage haben wir, glaube ich, im Ausschuss schon beantwortet. Wir hätten tatsächlich nicht gedacht, dass dieser Vorgang diese Aufregung entwickelt. Das ist tatsächlich nur wegen des hohen Kaufpreises entstanden, den Tom Bock gegenüber dem Mannheimer Morgen genannt haben soll, und auf der anderen Seite, dass behauptet wurde, dass wir unser Aufsichtsgremium nicht informiert hätten. Das hat sich als falsche Information herausgestellt.

Frings: Zum Punkt der Öffentlichkeit möchte ich betonen, damit wir uns da richtig verstehen: Herr Judt hat eben zurecht gesagt, unser erster Ansprechpartner, was Gremien und Information angeht, ist der Aufsichtsrat – und nicht die Öffentlichkeit. Und diesen haben wir, das haben wir entsprechend vorgetragen, zeitnah informiert – über alles, was wir wussten. Von daher hat es die Informationsdefizite in unseren Augen in dieser Richtung überhaupt nicht gegeben. Und die allgemeine Öffentlichkeit zu informieren, darauf will ich nochmal deutlich hinweisen, das ist üblicherweise Aufgabe des alten und des neuen Investors.

Das heißt, das würde auch in der Zukunft so gehandhabt werden, wenn irgendwo anders Eigentumsverhältnisse wechseln ist das Privatsache des alten und des neuen Eigentümers?

Judt: Ja. Wenn diese Geschäfte miteinander machen und einen Teil einer Fläche oder ein Objekt weiter veräußert wird, dann werden der alte und der neue Investor, wie auch immer das Vertragsverhältnis ist, sich dann, wenn die Dinge auch wirklich fix sind, der Öffentlichkeit gegenüber äußern. Das ist so üblich. Nicht nur hier vor Ort, sondern bundesweit. Das ist für den neuen Investor der erste Schritt in die Vermarktung. Er sagt „Ich bin hier der Neue“ und egal ob er sagt „Ich setze das Projekt um oder ich verändere das Projekt“ – für ihn ist das der erste Schritt in die Vermarktung. Das nimmt man ihm als der Alte an dieser Stelle auch nicht weg. Nachdem der neue Projektentwickler soweit war, hat er eine Presseerklärung rausgegeben und ist beim Unterausschuss Konversion mit seinen Plänen aufgetreten.

Die zweite Frage war, ob der Stadt ein Schaden entstanden ist. Ja oder nein? Mal angenommen, man hätte eine Aufpreisklausel vereinbart gehabt. Welchen Aufpreis hätte man erzielen können? Und wie berechnet man die geleisteten Aufwendungen wie Planungen, Aushub und so weiter?

Frings: Wir haben zu einem Preis verkauft und der ist der marktübliche Preis damals gewesen. Das kann man am Bodenrichtwert festmachen.

Der Vertrag mit der Tom Bock Group war ein völlig geschäftsüblicher Vertrag mit völlig üblichen Klauseln. Man konnte aus verschiedenen Gründen einfach nur froh sein, einen Investor für diese Größenordnung in dieser komplexen Situation zu finden.

Ich habe es mal nachgeguckt – der Bodenpreis lag sogar über dem üblichen Preis, oder?

Frings: Richtig. Und man muss die damalige Lage erinnern: Wir haben ein Gelände, das jahrelang still gelegen hat und nicht veräußert werden konnte und das noch nicht das Turley ist, das heute alle vor Augen haben, zu einem für damalige Verhältnisse hohen Preis und mit Auflagen verkauft. Das war einfach ein abgezäuntes Gebiet mit alten Häusern darauf. Das ist das eine. Das andere ist: Sie haben Recht. Nachdem das der Investor gekauft und das Projekt entwickelt hat , entstanden diese Aufwendungen. Von der Konzeptphase über die Planung bis zu einer Baugenehmigung. Das sind klassische Projektentwicklungskosten, die den Grundstückskosten folgen. Hinzu kommt: Je größer der Druck ist, bei dem vielen Geld, was im Markt ist, umso eher werden auch deutlich höhere Preise gezahlt. Wir kennen die Aufwendungen und deren Bewertung nicht. Das heißt, wir können gar nicht sagen, welcher Teil der Kaufsumme auf den alten und den neuen Grundstückspreis entfällt und welche Entwicklungskosten erbracht wurden und wie diese bewertet werden. Es ist zudem eine theoretische Frage, denn zum damaligen Zeitpunkt 2012 hätte niemand verschärfende Vertragsauflagen akzeptiert.

 

 

Sie haben gerade gesagt, die ersten Verträge wurden 2012 geschlossen. Da waren Sie beide operativ nicht daran beteiligt. Waren Sie, Herr Judt, da schon bei MWSP?

Judt: Zum damaligen Zeitpunkt seit drei Monaten.

Sie waren also Anfänger im Laden. Verantwortlich war der Geschäftsführer in der Ära und das war Dr. Konrad Hummel. Sie haben sich die Verträge angeschaut und fachlich und juristisch geprüft. Würden Sie einen solchen Vertrag heute wieder schließen?

Frings: Jetzt hätte ich fast gesagt, dass die Frage falsch ist. Ich könnte nicht sagen, dass ich zu der Zeit andere Klauseln vereinbart hätte, weil ich auf den damaligen Stand nicht mehr zurückgreifen kann.

Im Nachhinein ist man immer schlauer?

Frings: So ist es. Das hat der Oberbürgermeister ja in seiner Ausführung dazu auch gesagt. Man muss sich auf den Stand 2012 zurückversetzen. Wie war die Lage damals?

Genau. Wenn Sie sich zurückversetzen, zu welchem Schluss kommen Sie?

Frings: Dann sage ich, dass das ein völlig geschäftsüblicher Vertrag ist, der damals geschlossen wurde. Ein Vertrag mit völlig üblichen Klauseln wie es in anderen Städten und Fällen auch geschlossen wurde. Der hält jedem Drittvergleich stand.

Das können sie auch vor dem Hintergrund sagen, da Sie zu diesen Verträgen in keinerlei Verbindung stehen, da sie erst seit 2014 Geschäftsführer sind.

Frings: Ja. Ganz unabhängig von der damaligen Verantwortung haben wir mehrfach betont, sich die Lage vor Augen zu führen: Man konnte aus verschiedenen Gründen einfach nur froh sein, einen Investor für diese Größenordnung in dieser komplexen Situation zu finden, der die Ziele, die die MWSP und die Stadt hatten, mitnimmt. Das war erheblich schwierig. Es ging nicht darum einen Investor zu finden, der einen Hektar Bauland kauft und darüber sein übliches Wohnbauprogramm zieht. Sondern es ging darum, jemanden zu finden, der ein Quartier aus Bestand und Neubau in so einer komplexen Situation wie auf Turley überhaupt in die Hand nimmt. Und das ist damals sehr gut gelungen.

Judt: Die wichtigen Inhalte sind an der Stelle der Bodenrichtwert – wir haben über dem damaligen Bodenrichtwert zu dem Zeitpunkt verkauft. Zum anderen haben wir eine Bauverpflichtung im Vertrag. Zudem war eine Aufpreisklausel nicht üblich in Mannheim. Das muss man immer wieder betonen, weil falsch behauptet wird, das sei Standard. Das stimmt nicht.

Die Refinanzierung über Grundstücksverkäufe soll diese Kosten ohne Belastungen für die Stadt decken – das ist die schwarze Null. Den städtischen Haushalt nicht zu belasten ist das Ziel.

Herr Judt, würden Sie bitte für die Leser erläutern, wie das Ziel der „schwarzen Null“ kalkuliert wird?

Judt: Bis jetzt sind wir mit keinem Projekt fertig. Auch nicht mit Turley – wir sind noch mitten in der Entwicklung. Wir als Entwicklungsgesellschaft haben ein Gesamtbudget Entwicklung. Das geht vom Ankauf über die Erschließung, über Grünflächen, über soziale Infrastruktur, über Marketingkosten, Honorare für externe Planer bis hin zu Gehältern von Mitarbeiten. Das ist das Gesamtfinanzvolumen. Die Refinanzierung über Grundstücksverkäufe soll diese Kosten ohne Belastungen für die Stadt decken – das ist die schwarze Null. Den städtischen Haushalt nicht zu belasten ist das Ziel. So war es damals vom Gemeinderat als Vorgabe oder Auftrag formuliert worden. Bisher sind wir auf einem sehr guten Weg, das alles einzuhalten. Aber natürlich wissen wir auch, was auf dem Markt passiert.

 

 

Ist es aus ihrer Sicht vorstellbar, dieses bislang von der überwiegenden Mehrheit des Gemeinderats als erfolgreiches Modell gesehene Projekt MWSP tatsächlich zu verändern? Zu sagen „Wir machen das nicht mehr“, sondern wir versuchen deutlich gewinnorientiert 10, 15 Prozent Umsatzrendite zu erzielen, weil der Markt sich verändert hat?

Frings: Ich glaube, man kann aus keiner Äußerung entnehmen, dass der Trend dahin geht, die Marktsituation zu nutzen und höhere Verkaufspreise zu verlangen, um ein besseres Ergebnis zu erzielen. Das würde auch allem widersprechen, was bislang breite politische Basis ist, nämlich bestimmte Ziele mit der Entwicklung zu erreichen, seien es städtebauliche, seien es umweltpolitische, seien es infrastrukturelle. Was ich der politischen Diskussion entnehme, ist, das Ziel schwarze Null nicht aufzugeben, aber etwas aufzuweichen, um etwas Luft zu erreichen, auch im günstigeren Wohnbausegment noch mehr zu tun, als bislang.

Politischer Geschäftsauftrag für die MWSP: Entwicklung mit einer schwarzen Null

Übersetzt: Nicht mehr die schwarze Null, sondern die rote Null als Ziel, um durch günstigeren Verkauf Investoren für „bezahlbare Mieten“ zu gewinnen?

Frings: Ja. Wenn ich am Ende etwas weniger im Ergebnis melde, also ein negatives Ergebnis erzielen darf, dann kann ich natürlich die Grundstückspreise im Verkauf an den Investor niedriger machen und versuchen ihn zu verpflichten, dann auch mit den Auflagen zu kalkulieren. Das ist der Gedanke dabei. Darüber kann man natürlich jederzeit diskutieren. Als damals die schwarze Null festgelegt wurde, war die Situation eine andere. Da hat noch keiner so intensiv nachgedacht, dass es im günstigen Segment zu wenig Wohnungen gibt. Es war eigentlich gedacht städtebaulich und infrastrukturell funktionierende Stadtteile zu entwickeln und die Wohnbausegmente gerade in den oberen Bereichen erfolgreich zu platzieren. Diese Vorstellungen haben sich in den vergangenen sieben Jahren gewandelt. Darauf kann man reagieren. Wenn das die neue politische Zielsetzung wäre, sind wir die letzten, die das nicht mitmachen.

Wenn jetzt die Ansage kommt „Schafft mehr günstigen Wohnraum“, dann werden wir uns überlegen, wie wir auch das hinbekommen.

Sie führen aus, was politisch beschlossen wurde.

Frings: Ja. Weil an der Stelle die übergeordnete Zielsetzung für die Stadtentwicklung nur in Abstimmung mit der Stadt kommen kann. Wenn jetzt die Ansage kommt „Schafft mehr günstigen Wohnraum“, dann werden wir uns überlegen, wie wir auch das hinbekommen. Aber das ist etwas, das der Gemeinderat erst einmal mit sich diskutieren muss – nicht mit uns.

Herr Judt, die MWSP sorgt für die Erschließung der Gelände. Alle damit verbundenen Kosten sind in der Kalkulation für die schwarze Null mit drin?

Judt: Ja. Für den Anteil, den wir zu tragen haben. Es gibt auch die MVV, die baut. Die trägt ihre Netze teilweise selber. Aber unser Teil ist in diesem Gesamtposten mit enthalten und wird durch die schwarze Null abgedeckt. Den klassischen „Hausanschluss“ tragen die Investoren, ob Häuslebauer oder Projektentwickler.

 

 

Nochmal zu den Bodenrichtwertpreisen von 2016. Wie man bei GIS abfragen kann, kostete der Grund auf den Bauflächen 4 und 5 auf Turley Gewerbegrund 130 Euro und Wohngrund bis zu 390 Euro. Jetzt spekulieren wir ein bisschen: Sollte der Verkaufspreis von TBG und Fortoon tatsächlich ausschließlich auf den Boden bezogen sein, würde bei 36 Million Euro rund 1740 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt herauskommen. Kann man damit zu einigermaßen normalen Mietpreisen bauen? Wenn es nur der Baugrund wäre?

Judt: Wenn es nur der Baugrund wäre und ich alle Projektentwicklungskosten nochmal hätte, kann ich bauen, aber sicher keinen günstigen Wohnungsbau. Das kann sich nicht rechnen. Das ist ja aber gerade nicht so. Es wurde im Gegenteil eine entwickelte Fläche verkauft. Ich möchte zudem auf eins hinweisen, was enorm wichtig ist, aber nie mathematisch zu errechnen sein wird, das ist der Image-Faktor. Wenn ich ein Projekt entwickle, das schon einen Ruf, also keine Idee, sondern eine Wirklichkeit hat, ist das für einen Investor viel Geld wert. Genau dieser imagebildende Faktor wird mir am Ende in der Vermarktung sehr hilfreich sein. Die 1.740 Euro, die man sich mathematisch errechnen kann, sind ein rein theoretischer Wert.

Für 7,50 Euro Mietpreis pro Quadratmeter kann heutzutage niemand mehr bauen, wenn keine Fördermittel drin stecken.

Welche Baukosten kalkuliert die GBG, um Angebote zu schaffen, die die Mietpreise von höchstens 7,50 Euro wirtschaftlich tragbar machen? Oder geht das gar nicht? Muss über eine Mischkalkulation, also teurere Mietpreise in anderen Projekten, gegenfinanziert werden?

Frings: Bei uns muss sich das Projekt für sich rechnen und seinen Ertrag bringen, eine „Gegenfinanzierung“ gibt es nicht. Für 7,50 Euro Mietpreis pro Quadratmeter kann heutzutage niemand mehr bauen, wenn keine Fördermittel drin stecken. In Baden-Württemberg können Sie einfach rechnen: 7,50 Euro für den Mieter erreichen Sie mit Fördermitteln, wenn Sie maximal eine ohne Fördermittel gerechnete Miete von 11,20 Euro kalkulieren. Sie müssen 1/3 unter diese Miete gehen – so kommen wir zu den 7,50 Euro.

Auf welche Zeitspanne kalkulieren Sie?

Frings: 35 Jahre als Mindestlaufzeit. Wobei auch das nur eine Theorie ist, weil wir ja immer nur für den Bestand bauen. Die Projekte, die wir für die Vermietung bauen, bauen wir für lange Zeit. Wir kommen auf diese Zeit, weil man üblicherweise sagt, bei regulärer Instandhaltung über die Jahre ist trotzdem jedes Objekt nach 35 bis 40 Jahren wieder komplett zu modernisieren. Das heißt, ich muss wieder viel Geld hereinstecken, kann aber auch mit einer anderen Miete rechnen. Wenn wir mal 11,20 Euro sagen, sind wir schon wieder bei den Baukosten. Wenn Sie durchrechnen, wie die Baukosten sein müssen, um bei 11,20 Euro Miete rauszukommen, dann liegt man etwa bei 3200 – 3400 Euro pro Quadratmeter.

Günstige Mieten nur über Förderprogramme

Wenn man ein Eigenheim baut und kalkuliert mit 2.500 Euro Baukosten, geht das, aber man hat nicht den 11,20 Euro Standard, den man bei der GBG hätte.

Frings: Ein Eigenheim kann man nicht vergleichen, weil es ein anderer Bautyp ist. Was wir bauen und was gefördert wird, sind alles mehrgeschossige Wohngebäude. Für Eigenheimbesitzer gibt es andere Förderprogramme. Wenn man die Preisentwicklung anschaut, hatten wir Glück. Die Landesförderung, die uns hilft, die 7,50 Euro zu ermöglichen, ist in den letzten Jahren nachgezogen. Das heißt, die anrechenbaren Baukosten, die ein Land anerkennt, sind mittlerweile auch bei 3000 Euro im Quadratmeter plus einen besonderen Betrag für den Grundstückserwerb. Sonst hätte man das Problem, dass diese Programme zu wenig Kosten anerkennen und den überschießenden Teil, den man wirklich braucht, muss man selbst finanzieren. Das würde die Miete wieder erhöhen.

Das heißt, dass es schon der Fall ist, dass heute im erheblichen Umfang bezuschusst wird?

Frings: Ja, aber aus anderer Quelle als der Stadt, sondern durch die Landeswohnraumförderung. Das ist ein Landesprogramm, zum Teil finanziert durch den Bund und insofern nicht kommunal kozufinanzieren. Wenn man in andere Stadtteile schaut, stecken in den Modernisierungen sehr viele Fördermittel drin. Das sind aber Städtebaufördermittel. Die kommen aus dem Topf, der gespeist wird von Bund, Land und Kommune zu je einem Drittel. Und da muss die Stadt entsprechend die Anteile einlegen. Bei der Landeswohnraumförderung muss die Stadt keine eigenen finanziellen Mittel einlegen. Zum Anderen dürfen wir nur an Wohnberechtigungsscheininhaber vermieten. Das ist Teil des Regelwerkes. Und das ist meistens die Gruppe der Menschen, die Schwierigkeiten haben, sich mit günstigem Wohnraum zu versorgen. Diese Menschen würden dann verdrängt, wenn es diesen Wohnberechtigungsschein nicht gäbe. Deshalb ist er sinnvoll.

Auch der Normalverdienende kann über einen Wohnberechtigungsschein an eine günstige Wohnung kommen.

Wen betrifft das?

Frings: Auch da hat das Land reagiert, in den vergangenen Jahren. Das war früher restriktiver angelegt. Der Satz, den man verdienen durfte, war relativ gering. Das hat man jetzt in mehreren Stufen erhöht. Mittlerweile haben sie es sogar dynamisiert, das heißt es ändert sich jedes Jahr. Aktuell liegt der Satz bei einer vierköpfigen Familie bei 66.000 Euro brutto, die man verdienen darf, um einen Wohnberechtigungsschein zu bekommen. Das heißt ein Polizist oder eine Krankenschwester sind durchaus in der Lage, einen Wohnberechtigungsschein zu erhalten und in solch eine Wohnung reinzukommen. Es sind nicht nur Leistungsempfänger, was viele immer glauben, sondern eben auch der Normalverdienende kann über einen Wohnberechtigungsschein an eine günstige Wohnung kommen. Das nutzt uns vor Ort.

Kann man weiter in der Wohnung bleiben, wenn man einmal einen Wohnberechtigungsschein hat und nach ein paar Jahren doppelt so viel verdient?

Frings: Die veränderte Einkommenssituation ermöglicht keine Kündigung.

Und mit Zeitverträgen?

Frings: Das geht nicht. Ganz früher gab es dieses Instrument. Da hat man versucht über eine Abgabe zu gewährleisten, dass die, die mehr verdienen als die Grenzen hergeben, die Differenz selber zuzahlen mussten. Das hat zu völligen Fehlentwicklungen geführt. Das ist dann auf ganz breiter politischer Basis abgeschafft worden.

 

 

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren überall explodiert. Befürchten sie, Herr Judt, dass die Entwicklungen der Konversionsflächen anders läuft als ursprünglich geplant, wenn dort Objekte für Spekulationen genutzt werden und im Bezug auf Themen wie soziale Mischung, nicht so genutzt werden können, wie es ursprünglich überlegt wurde?

Franklin brummt

Judt: Wenn wir von Franklin sprechen, unserer größten Entwicklungsmaßnahme, können wir im Moment diese Tendenz nicht feststellen. Was wir natürlich feststellen ist, dass sich Preise durchaus erhöhen. Wir haben günstigen Wohnraum immer in drei Kategorien geteilt. Das eine war die Miete, die 7,50 Euro. Auf der anderen Seite auch Eigentumsmaßnahmen. Wir haben gesagt, wir brauchen Eigentumswohnungen unter 2.800 Euro den Quadratmeter Verkaufspreis, beispielsweise ein Reihenhaus für 300.000 Euro. Wir stellen aktuell fest, dass die Bauträger ziemlich kämpfen müssen, um diese Preise halten zu können. In bestimmten Gewerken haben sich die Einkaufspreise um 25 – 30 Prozent erhöht, zum Beispiel Fensterbauarbeiten. Aber insgesamt sind wir immer noch auf einem sehr guten Weg.

Auf Franklin werden Wohnungen, beispielsweise im Bereich Ingenium, für rund 4.000 Euro den Quadratmeter zum Verkauf angeboten. Ohne Zinsen gerechnet kommt man bei 20 Jahren etwa auf 17 Euro Mietpreis, bei 30 Jahren auf etwa 11 Euro. Laut meinen Informationen lag der Bodenpreis bei rund 800 Euro den Quadratmeter, als Investoren dort gekauft haben. Wie soll es funktionieren, dass der Investor 30 Prozent bezahlbaren Wohnraum für 7,5 Euro schafft bei einer noch höheren Investition als auf Turley?

Frings: Das geht uns nichts an, sondern das ist eine Diskussion, die die Politik führen muss. Nur wenn eine Bebauungsplan-Änderung notwendig wird, ist man in der Position, mit dem Investor zu verhandeln und dementsprechend Vereinbarungen zu treffen. Bei beschlossenen Plänen geht das nicht mehr.

Tiefgaragen müssen gebaut werden

Da es auf Turley mit Fortoon nun einen neuen Investor gibt: Was gibt es mit der TBG noch zu besprechen? Sie, Herr Judt, haben gegenüber der Lokalzeitung gesagt, Herr Bock habe eine Baupflicht für eine Tiefgarage unter dem Appellplatz. Fortoon will aber nun zwei Tiefgaragen unter den Baufeldern 4 und 5 errichten.

Judt: Das war schon immer geplant. Die Stellplätze für die Baufelder 4 und 5 waren schon vorgesehen. Die Tiefgarage unter dem Apellplatz ist nur für den Altbestand, weil ich diesen nicht nachträglich unterkellern kann. Die Tiefgaragendiskussion sind zwei verschiedene Diskussionen.

Das heißt, Herr Bock ist nach wie vor verpflichtet, diese Tiefgarage zu errichten?

Judt: Er hat eine Baupflicht dafür. Er hat ja auch Eigentumswohnungen verkauft und vermietet vor dem Hintergrund, dass die Bewohner da unten parken können.

Wir wissen nicht, welche Verträge Herr Bock mit den Käufern gemacht hat.

Mal angenommen, er will die Tiefgarage nicht mehr bauen. Und weiter?

Judt: Turley wird ohne diese Tiefgarage nicht funktionieren. Deswegen prüfen wir auch alternative Realisierungskonzepte.

Die Käufer und Mieter nicht belasten werden?

Judt: Nicht mehr als vorher auch. Jeder der einen Tiefgaragenstellplatz hat, erwirbt diesen. Das ist so üblich. Es kann logischerweise keine andere Belastung sein als zuvor auch gedacht.

Ist es in den Verträgen, die geschlossen wurden, vereinbart, dass zu dem Objekt ein Stellplatz gehört, der bereits bezahlt wurde?

Frings: Das wissen wir leider nicht, da Tom Bock die Verträge mit den einzelnen Käufern gemacht hat.

Sollte es zu einer Klage gegen TBG kommen wäre indirekt auch Fortoon betroffen, denn Herr Bock ist dort Gesellschafter. Wären das gute Voraussetzungen für eine erfolgreiche Zusammenarbeit?

Frings: Wir haben keine Vertragsbeziehung mit Fortoon. Ob und wie Herr Bock und Fortoon miteinander umgehen, ist nicht unsere Angelegenheit.

Sullivan kann starten – allerdings nicht komplett

In der Sitzung vom 9. April hat der Gemeinderat die Bebauung von Sullivan beschlossen. Allerdings ohne ein recht großes Gebiet im Süden, das im ursprünglichen Aufstellungsbeschluss enthalten war und herausgenommen wurde. Investor sollte Tom Bock sein. Was ist der Grund für die Herausnahme?

Auf Sullivan gibt es noch Überarbeitungsbedarf.

Judt: Es gibt Überarbeitungsbedarf im Bereich des Planungsrechts. Das ist noch nicht hinreichend definiert und deshalb haben wir es rausgenommen.

Das stört die Entwicklung des restlichen Quartiers nicht?

Frings: Nein. Wir bauen gerade die Erschließung, insbesondere für die Baufelder, die gerade in Realisierung gehen. Da hängen 64 Mehrfamilienhäuser mit dran – das tangiert die Entwicklung nicht.

Bis wann könnten die offenen Fragen bezüglich Sullivan geklärt sein?

Judt: Das ist ein Blick in die Glaskugel. Eigentlich müssten wir das innerhalb von 12 Monaten hinbekommen, aber das ist nicht ganz leicht zu beantworten.

Im oberen Teil hat Herr Bock ein Objekt, das mit genehmigt wurde?

Judt: Genau. Das war im Rahmen eines Wettbewerbs. Da war man viel eher in der Lage, alle Fragen zu beantworten.

Und das sind unterschiedliche Vertragsentwürfe, die entwickelt wurden? Er hat nicht im Gesamtpaket 70.000 Quadratmeter gekauft?

Judt: Doch, aber es ist ein Vertrag mit unterschiedlichen Baufeldern. Es ist zusammen gekauft, aber im Vertrag wieder separiert.

Die Investoren drägen uns, dass es schleunigst weitergeht.

Bei Turley gab es in den vergangenen zwei Jahren unbestritten eine Verzögerung bis zum Baustillstand. Gab es auf anderen Baufeldern der Konversionsflächen ähnliche Probleme?

Judt: Nein, im Gegenteil. Die anderen drängen immer und beziehen sich aufs Baurecht. Dann wird relativ zeitnah der Bauantrag eingereicht, wenn er nicht bereits vorher eingereicht wurde.

Frings: Wenn sich Ihre Frage auf das Verhalten der Investoren bezieht, wüsste ich im Moment tatsächlich keinen zu benennen. Das nachhaltig jemand den geschlossenen Verträgen nicht nachkommt, ist sonst nicht der Fall. Eher drängen die Investoren uns, dass es schleunigst weiter geht.

Gibt es noch Grundstücke auf den Konversionsflächen oder wurden diese alle bereits versprochen oder verkauft?

Judt:Es gibt noch eine kleine Teilfläche auf Turley. Da gibt es momentan verschiedene Überlegungen, wofür man diese nutzen könnte, zum Beispiel eine Kindertageseinrichtung. Deswegen halten wir sie derzeit zurück. Ansonsten gibt es den politischen Wunsch einer Konzeptvergabe, bezüglich günstigen Wohnraums. Das müssen wir abwarten, insbesondere wegen der Fragestellung der Kindertageseinrichtung. Auch hier hat Fortoon sich angeboten und kann sich auch vorstellen eine Kindertageseinrichtung in ihren Bauvorhaben zu realisieren.

Hat die MWSP mit dem Standort Suebenheim und einem möglichen Standort für eine neue Sporthalle etwas zu tun?

Judt: Im Moment noch nicht konkret. Die Federführung liegt bei der Stadtplanung. Aber sollte es soweit sein, gehen wir in Verhandlung, da es sich um eine Konversionsfläche handelt.

Sie haben betont, dass die GBG nicht in der Lage gewesen wäre, alle Flächen der Konversion selbst zu entwickeln und die Konstruktion über die MWSP auch in großen Gemeinden außerhalb Mannheims auf großes Interesse stößt. Warum kann die erfolgreiche GBG so ein Projekt nicht stemmen?

 

 

Die GBG kann viel, aber nicht alles leisten

Frings: Nehmen wir als Beispiel den Wohnungsbau: Wir als GBG bauen auf Franklin rund 600 Wohnungen oder modernisieren einige Altbestände. Das kostet uns über 200 Millionen Euro und viel Arbeit in den vergangenen und kommenden Jahren. Allein auf Franklin wird es aber über 4.000 Wohnungen geben. Wenn ich zudem die anderen Bauvorhaben auf Franklin berücksichtige, egal ob Nahversorgung oder andere Themen, die auch von der GBG verwirklicht werden müssten, geht das einfach nicht. Wir müssten in den wenigen Jahren 2 Milliarden Euro Investitionen stemmen – und das ist immer noch eine vorsichtige Schätzung – das geht einfach nicht in so kurzer Zeit. Wenn man die Zeit auf 40 Jahre verlängern würde, dann können wir es gerne machen. Aber das macht keinen Sinn. Wir sind Spezialisten im Wohnungsbau. Wir können nicht jede einzelne Maßnahme in der Qualität, wie es spezialisierte Projektentwickler und Investoren machen, bauen. Die Teilung der Aufgaben ist einfach sinnvoll und das werden Sie auch in allen anderen Städten finden. Deshalb war es für uns wichtig, dass wir eine städtische Tochter haben, die einen klaren Auftrag von der Politik hat, diese funktionieren Stadtteile zu entwickeln, die tatsächlich Ziele in diesen verschiedenen Dimensionen hat und in der Lage ist, diese umzusetzen.

Herr Judt, Sie haben gegenüber einem anderen Medium geäußert, Sie gingen davon aus, dass Turley bis 2025 vollständig entwickelt sein wird. Auf welcher Basis gehen Sie davon aus?

Judt: Auf Grundlage des heutigen Entwicklungsstandes und all meiner Kenntnisse, die ich habe. Was man an dieser Stelle ergänzen sollte, ist, dass ich 2025 insofern gesagt habe, dass fertig auch 100 Prozent fertig gebaut heißt – das heißt Baufeld 4 und 5 und der Altbestand sind fertig. Wir sind relativ weit und viele haben Turley bereits als Erfolg beschrieben, weil man das Gefühl hat, dass es bereits fertig ist. Fertig ist es aber erst, wenn alle Baufelder bebaut sind, wenn die Grünflächen angelegt sind, wenn die umgebende Infrastruktur funktioniert und alle Leute eingezogen sind und sich wohlfühlen.

Turley soll bis 2025 zu 100 Prozent fertig sein

Was war der ursprüngliche Zeitplan?

Judt: Wir gehen bei jeder Fläche von einem Entwicklungszeitraum von 15 Jahren aus. Das ist deutschlandweit der übliche Entwicklungszeitraum, den man ansetzt. Bei größeren Projekten kann man auch einen Entwicklungszeitraum von 25 Jahren ansetzen. Aber wir in Mannheim haben gesagt, dass die Flächen innerhalb von 15 Jahren vollständig entwickelt sein müssen.

Das wäre 2027. 2025 würde also unter dem ursprünglichen Zeitplan liegen?

Judt: Genau. Die Republik guckt auch deshalb nach Mannheim, weil wir wirklich extrem schnell sind. Franklin haben wir Ende 2015 gekauft und weiterveräußert. Wenn man sich anschaut, was 2019, drei Jahre später, bereits alles passiert ist und wie viele Menschen dort bereits wohnen, ist das wirklich schnell. Wir machen parallel Bauleitplanung, Erschließungsplanung, Hochbaumaßnahmen, wir realisieren Zwischennutzungen, die ersten Menschen ziehen ein, alles parallel – das ist hochkomplex. Dabei gibt es natürlich Reibungsverluste, das lässt sich nie vermeiden.

 

 

 

Info Konversionsflächen:

Durch den Abzug des US-Militärs sind in Mannheim 301 Hektar an Konversionsflächen (ohne Coleman Barracks) im Stadtgebiet frei geworden. Diese gliedern sich der Größe nach in:  Franklin: 1.440.000m² (144ha), Hammonds: 70.000m² (7ha), Stem: 26.000m² (3ha), Spinelli: 880.000m² (88ha), Taylor: 460.000m² (46ha),  Turley: 127.000m² (13ha). Es werden in den kommenden Jahren rund 5.300 Wohneinheiten für rund 11.000 Menschen und 470.000m² Nutzfläche für Gewerbe und Dienstleistungen geschaffen. Auf dem Gebiet Spinelli findet 2023 die Bundesgartenschau statt. Sie soll als Motor dienen, um die riesige Fläche in den Grünzug Nordost einzubinden.

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