Rhein-Neckar, 30. Oktober 2014. (red/ms) Beim Wohnen in der Metropolregion gibt es enorme Unterschied, die Preisspannen sind gewaltig: Von 2,05 Euro pro Quadratmeter in Ludwigshafen bis zu über 17,00 Euro pro Quadratmeter in Heidelberg. Wem eine Mietpreiserhöhung in Haus flattert, sollte sich genau über seine Rechte informieren: Denn eine Erhöhung kann in der Regel nur bis zum ortsüblichen Durchschnitt verlangt werden.
Von Minh Schredle
Am 14. Oktober diesen Jahres wurde der neue Mannheimer Mietspiegel vorgestellt. Dabei handelt es sich um ein Instrument, das Streitfragen im Mietrecht regeln soll und als Maßstab für angemessene Preise dienen soll. Darin heißt es:
Nach den gesetzlichen Bestimmungen kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nur dann verlangen, wenn die künftige Miete die „ortsübliche Vergleichsmiete“ nicht übersteigt.
In Mannheim haben sich die Bestandsmieten in den vergangenen zwei Jahren um gut 7 Prozent erhöht. Wie ist das möglich mit einem Mietspiegel?
Modernisierungen und Neuvermietungen erhöhen Preise
Arno Knöbl vom Fachbereich Städtebau der Stadt Mannheim erklärt:
Bei Neuvermietungen gilt Vertragsfreiheit und auch Preise über dem ortsüblichen Durchschnitt dürfen festgelegt werden.
Das werde erst beim sogenannten Mietwucher rechtlich problematisch, also sobald die Miete mehr als 50 Prozent teurer als üblich wird. In einem bestehenden Mietverhältnis dürfe jedoch nur bis zum ortsüblichen Durchschnitt erhöht werden. Mit einer Ausnahme:
Bei einer umfassenden Modernisierung ist es möglich, die Mietpreise wie für ein neueres Baujahr festzulegen, wenn ein anderer zeitlicher Standard erreicht wird.
Es gebe allerdings keine einheitlichen Vorgaben und Festlegungen, ab wann eine Sanierung als umfassende Modernisierung gilt. Herr Knöbl benennt als Beispiel eine neue energetische Versorgung in Verbindung mit einer deutlich verbesserten Wärmedämmung. Im Zweifel müsse aber der Einzelfall vor Gericht geklärt werden, sagt er.
Rechtlich absichern
Herr Knöbl empfiehlt, bei einer fragwürdigen Mietpreiserhöhung direkt Kontakt zum Mieterverband oder zu Anwälten aufzunehmen. Für eine erste Beratung oder allgemeine Informationen zum Mietrecht könne man auch den Fachbereich Stadtplanung unter der Nummer 0621/293 7860 kontaktieren.
Erst saniert, dann abkassiert – so läuft es häufig, um höhere Mieten durchzusetzen. Symbolbild
Wichtig sei es, noch nicht die neu verlangte Miete zu überweisen, bevor die Streitfragen geklärt sind. Denn im Zweifelsfall könne eine Erhöhung über den Durchschnitt nicht verlangt werden – sollte man jedoch den geforderten Betrag überweisen, kann das vor Gericht als Zustimmung zu den neuen Vertragsbedingungen ausgelegt werden.
Der Durchschnittpreis in Mannheim beträgt 6,71 Euro pro Quadratmeter. Damit wohnt man in Mannheim teurer als in Ludwigshafen (durchschnittlich 5,57 Euro pro Quadratmeter) und deutlich günstiger als in Heidelberg (durchschnittlich 8,13 Euro pro Quadratmeter). Stuttgart und Freiburg liegen bei 7,53 Euro beziehungsweise 7,61 Euro pro Quadratmeter.
Mietpreise in Mannheim
Am 14. Oktober diesen Jahres wurde der neue Mannheimer Mietspiegel vorgestellt. Dabei handelt es sich um eine Fortschreibung der Daten von 2012. In den vergangenen zwei Jahren sind die durchschnittlichen Mietpreise um etwa 7,2 Prozent angestiegen.
Laut Bürgermeister Lothar Quast sei der Mietspiegel auf etwa 117.000 Wohnungen in Mannheim anwendbar. Neben dem Baujahr sind für die Bestimmung der Preise Lage und Ausstattung ausschlaggebend. Bei Wohnungen ohne eigenes Bad und Sammelheizung sind Preise von weniger als 4,50 pro Quadratmeter möglich – Neubauten mit guter Ausstattung kosten selten weniger als 10,00 Euro pro Quadratmter.
Besonders teuer sind häufig gut ausgestattete Wohnungen mit einer Größe von weniger als 25 Quadratmetern. Hier sind Mietpreise von bis zu 13,06 pro Quadratmeter möglich. Duchschnittlich sind es 10,84 Euro pro Quadratmeter – hier sollte städtebaulich also etwas geschehen, da diese Art von Wohnungen besonders für Studenten und Auszubildende mit oftmals begrenzten finanziellen Mitteln bezahlbar sind.
Heidelberg: Enorme Preisspanne
Der aktuelle Heidelberger Mietspiegel stammt aus dem Jahr 2013. Dabei handelt es sich ebenfalls um eine Fortschreibung, im kommenden Jahr müssen also neue Daten erhoben werden. Im Heidelberger Mietspiegel sind die Preise nach Baujahr und Größe gelistet. Tendenziell gilt hier: Je moderner und größer desto teurer. Allerdings sind auch in Heidelberg kleinere Wohnungen (unter 40 Quadratmeter) unverhältnismäßig kostspielig.
Die Ausstattung kann sehr große Auswirkungen auf die Preise haben: Wenn keine Heizung vorhanden ist, mindert das den Mietpreis um 25 Prozent. Eine vorhandene Einbauküche kann ihn um 13 Prozent erhöhen. Außerdem spielt die Lage eine entscheidende Rolle: Je attraktiver sie ist, desto höher der Aufschlag.
Das offenbar unattraktivste Viertel, der Emmertsgrund, wird dabei als Ausgangspunkt verwendet. Für alle anderen Viertel werden Zuschläge in verschiedenen Höhen angesetzt. So muss man für eine qualitativ gleichwertige Wohnung im Boxberg mit 5 Prozent höheren Kosten rechnen – in Neuenheim-Ost sind es ganze 44 Prozent.
Ein hochwertig ausgestatteter Neubau mit etwa 25 Quadratmetern Größe kann in bester Lage demnach mehr als 17,00 Euro pro Quadratmeter kosten. Dagegen sind bei schlechter Lage und schlechter Ausstattung in einem Altbau ebenfalls Preise von unter 4,00 Euro pro Quadratmeter möglich.
Ludwigshafen: Sehr günstiges Wohnen möglich
In Ludwigshafen gilt der Mietspiegel noch bis zum 30. Nobember 2014. Da der Mietspiegel bereits vor zwei Jahren fortgeschrieben wurde, müssen neue Daten erhoben werden. Sobald diese vorliegen, werden wir die entsprechenden Zahlen aktualisieren.
Auch hier sind Neubauten in guter Lage die teuersten Wohnungen – allerdings sind sie deutlich billiger als im Umfeld: Selten werden Preise über 8,00 Euro pro Quadratmeter erreicht. Selbst Wohnungen mit einer tauglichen Ausstattung können gerade einmal 4,53 pro Quadratmeter kosten. Ohne Bad, Dusche und Heizung und zudem schlechter Lage sind Preise von nur 2,05 Euro pro Quadratmeter möglich.
In Ludwigshafen werden Auf- und Abschläge über ein Punktesystem verrechnet. Ein großer Balkon mit Lage zum Garten gibt beispielsweise vier Pluspunkte. Permanente Lärmbelästigung schlägt sich in vier Minuspunkten nieder. Die Summe der Punkte wird berechnet und anschließend auf eine Tabelle angewendet: Je nach Ergebnis findet man seine Mietpreise näher an der minimalen oder maximalen Bandbreite der möglichen Kosten.
